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“五環外可多買一套房”,日前北京放出樓市政策“禮包”,施行13年的限購政策出現鬆動。
距離新政出台已近半月,當下市場反響如何?近期記者采訪了解到,受限購政策鬆動影響,北京新房活躍度有所提升,五環外不少售樓處到訪量增多。為吸引更多客流量,有項目祭出降價牌,五一期間推出特價房源,多個戶型較去年售價降低百萬元。
一線人員體感同樣明顯,當地有中介告訴記者,北京樓市新政出台後,五環外的新房活躍度明顯提升,看房人數增多,成交也不錯,“周末成交的房源比之前一周都多”。二手房市場卻是另一番麵貌,該中介表示,二手房市場仍在“以價換量”,成交一套就可能比上一套要便宜。
業內觀點認為,當下樓市正開啟新一輪去庫存,一線城市定向放鬆限購,“救市”力度逐漸增強。但當前單一政策已無法帶來明顯的行業提振,政策下一步應考慮如何形成合力,比如放鬆限價、減免稅費、進一步優化二手房置換、優化信貸政策等,未來北京樓市政策還有調整空間。
樓盤大幅促銷引流
“周末成交的房源量,比之前一周都要多。”談起近期北京新房市場,上述中介人士表示。
北京市場微瀾,源於節前限購政策的放鬆。4月30日,北京發布《關於優化調整本市住房限購政策的通知》,在執行現有住房限購政策的基礎上,允許多類沒有“房票”的居民家庭或成年單身人士,在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。
政策發布後,開發商率先活躍起來,多個樓盤打出“售樓部24小時不打烊”“全員加班”等口號吸引購房者。此後適逢五一小長假,房企趁熱度開啟多輪營銷,發布銷售戰報,比如“五一”期間保利北京公司銷售8.4億元,其中保利·頤璟和煦小長假銷售37套。
龍湖方麵告訴記者,五一黃金周假期期間,受限購放鬆的新政影響,北京整體市場回暖跡象明顯。以北京龍湖主力項目禦湖境為例,節日五天銷售額超1億,吸引了有改善需求的客戶關注。
“限購放開落地,吸引了很大一部分帶資客戶入場。”龍湖表示,五一黃金周期間,項目到訪環比上周增加了近一倍,尤其是中心六區的改善客戶明顯增多,得益於新政,很多家庭獲得了再次改善購房的資格,選擇五一假期出來看一看,還有約2成客戶首次到訪即成交,大麵寬戶型占比較高。
諸葛數據研究中心數據也顯示,受新政帶動,北京購房需求逐步釋放,今年五一假期期間,北京新房成交量同比漲超20%,是全國為數不多表現好於去年的城市。但和今年清明假期新房表現對比,北京等多數城市仍處於低溫運行階段,北京降幅為41.25%,成交複蘇待進一步改善。
中指研究院表示,近幾年,北京五環外新房成交套數占全市比例均在八成左右,新政有望帶動新房市場活躍度提升。從市場反饋來看,假期五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多,典型樓盤整體到訪量增加20%左右,順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域,客戶到訪量增加更為明顯。
值得注意的是,為吸引購房者,有樓盤開啟了大幅降價促銷。近期,有北京當地購房者對記者表示,自己去年“上車”了大興星光城樓盤,但五一假期該樓盤以工抵房的名義大幅降價,同戶型較去年降幅達百萬元,比如同戶型去年賣480萬的房子、現在最低380萬,還送車位和物業費。
大興星光城位於北京南五環外,2023年1月取證開盤,在售戶型從86平方米到166平方米不等,平台對外參考均價54000元/平方米。負責分銷的中介表示,該樓盤近期推出工抵特惠房源,降價空間都不小,86、98、113平方米的戶型均有特價房,都有比原價降100萬以上的。
另一中介也表示,五一該樓盤推出特價房,比如原來550多萬總價的戶型現在賣430多萬,原來700萬總價的戶型現在賣590萬,多個戶型都有大幅折扣房源。受此影響,該項目近期吸引了不少客流。“新政疊加降價,這種新房最近看房人流還是挺大的。”該中介稱。
但是,新房折價,老業主“受傷”,不少去年購買此樓盤的業主表示,難以接受上述降價幅度,有業主表示自己“買貴了140萬”;贈送車位、物業費等新優惠,也讓前一批老業主感到不滿。
新政影響下的北京樓市,一邊是急於清貨的開發商,一邊是被價格之弦牽動的購房者。受整體市場情緒影響,不僅是五環外的項目,五環內附近樓盤也開啟大力促銷,有項目推出特價房,98平方米的一層房源售價516萬,而此前該房源售價600萬,差價也近百萬元。
二手房市場仍在“掉價”
新政之下的北京二手房,目前暫未看到明顯起色,“以價換量”仍是主流。
“二手房市場還是不太好,掉價。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。
今年以來,北京二手房市場經曆了短暫的“小陽春”行情,目前再次趨於平穩。根據北京住建委官網數據統計,4月全市二手房網簽13354套,環比上月下降6.5%,與去年4月相比下降4.1%。
價格方麵,目前官方數據尚未發布,從3月份情況看,二手房價格仍在緩慢下行。國家統計局數據顯示,2024年3月,一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%,其中北京下降0.4%;今年來,北京該數據環比降幅分別為1月0.7%,2月0.9%,3月0.4%。
麥田房產表示,當前北京二手房市場掛牌量仍處於曆史高位,按當前成交速度,二手房去化周期超過1年,市場仍處於供大於求的狀態。“小陽春”激活的置換需求在4月逐漸入市,市場需求在5月份回歸常態,加上很多業主價格讓步空間變小,預計5月份買賣雙方的價格博弈將更加激烈。
房天下數據也顯示,5月第2周北京二手房掛牌均價為64348元/平方米,環比下跌0.19%;朝陽、海澱、昌平三區占據熱搜區縣榜TOP3;海澱萬柳書院位於樓盤關注度榜首;戶型方麵,剛需兩居更受關注。
克而瑞表示,從整體而言,今年北京樓市1月低位維穩、2月大幅縮水、3月小陽春升溫、4月成交有所回落。從目前釋放的政策效果來看,樓市現狀就像一場博弈:一部分人選擇抓住這波政策利好上車;而另一部分人選擇觀望,期待政策進一步放鬆,或對房價調整有所期待。
該機構續稱,北京核心區域的項目對購房者依然有很高的吸引力,外圍剛需剛改樓盤的去化不盡如人意,受“新房破發”影響,猶豫觀望情緒越發濃重。而一部分有自住改善需求的客戶被二手房套住,無法進入下一步買房置換環節,整體市場“去庫存”壓力仍在。
不僅是北京,目前出台新政的幾大城市,都難言市場有顯著改觀。諸葛找房數據顯示,2024年5月截至12日,重點15城新建商品住宅成交16921套,環比下降25.81%,同比下降51.53%。二手房方麵,同期重點10城二手住宅成交19959套,環比下降34.02%,同比下降27.97%。
中銀證券表示,本輪一線城市的限購政策仍以結構性調整為主,對基本麵的提振效果不顯著,二手房成交改善好於新房,但持續性均不強。以廣州為例,2023年9 月20日限購區域優化後,新房成交量出現了1 個月的改善,二手房成交量價出現1~2 個月的改善,隨後均再度回落。
在業內看來,當前單一政策已經無法帶來明顯的行業提振,下一步核心應該在於如何形成合力,比如放鬆限價、減免稅費、進一步優化二手房置換、優化信貸政策等,未來樓市政策還有進一步調整空間。
中銀證券表示,目前全國樓市已經基本進入不限購時期,今年以來一線城市也出現局部限購鬆動,這是上一輪限購放鬆潮中沒有出現過的情形。預計一線城市“一步到位”的概率較小,將由外向內“漸進式”調整,二套房的首付比例、社保年限、二手房限購、房貸利率下限也有進一步調整的可能。
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